维州环境、土地、水及规划部 (DELWP) 最近发布了新的《土地使用框架计划 (Land Use Framework Plans，简称LUFPs)》 ，该计划涵盖了墨尔本大都会六个不同区域。
LUFPs 旨在为战略性规划政策提供更详细的层面，公告《墨尔本规划案（Plan Melbourne）》和地方性规划方案，令《墨尔本规划案》在地方层面上得以实施。
LUFPs的内容在很大程度上是从维州到地方层面对《墨尔本规划案》进行直接解读。比如 “70/30 比例”的目标是既定地区与未开发土地上的新住宅之间的分配比例。LUFPs还强调了建立 20 分钟社区。
但LUFPs与《墨尔本规划案》之间还是有些不同之处，总结如下：
与《墨尔本规划案》的主要不同点：
更新了人口统计数据
为了反映最新数据和预测，人口统计数据已作更新 。更新的数据是在2019 年新冠疫情到达澳大利亚之前获取的，因此任何相关的人口影响都不会包含在内。
如何将这些数据和将于 2022 年 6 月提供的2021 年人口普查数据进行对比，会很有趣。
树冠覆盖率
增加墨尔本大都会树冠覆盖率的具体新目标已被设定。这些增长目标会有助于应对气候变化导致的气温升高，以及城市热岛效应、热浪、干旱、风暴、洪水以及预期人口增长带来的挑战。
这些新目标因地区而异，另外现有和预期的城市结构对目标也有影响。举个例子，虽然内城区是墨尔本市城市化程度最高的地区，但它的树冠覆盖率相对较高，达 12.6%（2018 年）。LUFPs 将 2050 年内城区的树冠覆盖率设定为 28% 的目标。未来要实现这一目标的策略集中在影响开发成果上，主要通过鼓励换建筑地点和采用更紧凑的建筑形式来保留现有成熟的树冠植被，或者通过在主要的再开发地、人口活动中心和城市改造区要求重新植被来实现。
这些都是目标似乎有些“雄心勃勃“，尤其是考虑到在建成区的住宅增长预期以及近年来一直不断流失的树冠。
但是这一趋势大体上符合维州政府在气候变化方面起的领头作用，以及维州到2050年将碳排放量减少到零的承诺。
为了实现树冠覆盖率的目标，移除现有树木的“流行趋势“就要有所改变。因此我们预测各地方规划法规啊会有在未来有相应的更新来回应这一政策。
住房变化
LUFPs 草案引入了像活动走廊（Activity Corridors）、住房研究区（Housing Investigation Areas）和住房机会区（Housing Opportunity areas）等新的规划术语（尽管它们背后的概念已经在行业内建立了几十年）。由于靠近现有或未来的公共交通、人口活动中心和主要道路，这些区域可能会支持中等密度和更高密度的住房。
这些区域的地点已经选定，是在允许住宅开发且一般不具备历史建筑、景观、丛林大火的价值或机场环境等具有“特色”的现有区域内。LUFPs还指出，需要进一步评估来确定这些区域内哪些地方适合进行大量住房变更和重新分区。
这一点与《墨尔本规划案》鼓励在公共交通和人口活动中心附近的开发项目中增加多样性和增加密度是一致的。但LUFPs 先要定了这些地方，制成地图，才能进一步实现这一点。
由于许多设施完善的富裕郊区多年来一直反对作大规模的建筑形式变更，我们很有兴趣想了解一些地方政府区域将如何响应这一举措。
郊区铁路环线的站点
因为靠近郊区铁路环线 (Suburban Rail Loop ，简称SRL) 未来的火车站点，郊区铁路环线区（SRL区）有着中高密度住宅的开发机会。
SRL 区的住房开发将会有商业、零售和服务等其它用途的支持，最大程度地发挥其作为交通疏导的开发潜力。这些区会被留出来作重要变更，并遵循更详细的辖区规划。
郊区铁路环线将已定的铁路线带入莫纳什大学等区域，极有可能在某些区域真正改变游戏规则 。毫无疑问，没有铁路线的详细信息，有价值获取和真正公私合作的机会，大家都在谨慎观市。我们很想看看即将实施的“暴利税（windfall tax）”如何在这个领域起作用。
LUFPs 将如何实施？
与其它的战略政策一样，成功的关键在于执行。
我们明白 LUFPs 是与地方政府和其他主要利益相关者一起作出来的。LUFPs会通过修订未来的规划方案，执行到地方规划方案中。这将需要墨尔本各市进行积极的战略规划，因为在现有政策环境中不太可能发生上述几个变化。
举个例子，《内东南都会区住房选择地图（Inner South-East Metro Region Housing Choice Map）》绘制了一条新的“活动走廊”，定了沿着丹德农路（Dandenong Road）和周围的土地具备中高密度住房潜力。这个区域大部分的土地目前定为普通住宅区或邻里住宅区，强制性高度限制为 9米和两层楼。
《普通住宅区和邻里住宅区的开发（Development in the General and Neighbourhood Residential Zones）》也必须遵守花园区的强制性要求。
为了增加密度而重新规划这些区域，可能会引起社区的争议，但如果不改变分区和当地政策，我们就不太可能看到LUFPs 战略的真正实施 。
最后的想法：
本文是一份对《土地使用框架计划》的高度总结，其中列举了具体的例子来说明我们的观点。如果您感兴趣，我们鼓励您查看在“参与维州（Engage Victoria）”网站上提供的材料，提交您的意见。如果您希望 Ratio 代表您对此进行调研，请联系我们的经理 @Claire Whelan 或您经常联系的Ratio 顾问。
《土地使用框架计划》的咨询程序一直到2021 年 10 月 24 日。
