维多利亚州政府已发布下一批 23 个火车及电车活动中心的草案规划，作为活动中心计划第二阶段的一部分，明确拟议边界及建筑高度。

在 2025 年公布的活动中心基础上（详见我们此前通讯），新草案拟在墨尔本多个有轨电车及火车沿线区域提升建筑高度，包括东部及东南部内环与中环交通走廊内的多个高价值郊区。

草案在各中心探索不同开发规模：在每个中心可步行覆盖范围内推动 3 至 6 层的住宅密度提升，核心区域则可提升至 8 层、12 层、16 层及 20 层。

草案现已公开展览，为土地所有人及更广泛社区提供参与机会，共同塑造各活动中心的未来。意见提交截止日期为 2026 年 3 月 22 日。

活动中心名单

23 个中心按火车线路分组如下：

Blackburn 至 Mitcham
• Blackburn
• Nunawading
• Mitcham

Caulfield 至 Bentleigh 及 Elsternwick
• Caulfield
• Glen Huntly
• Ormond
• Bentleigh
• Elsternwick

Hawksburn 至 Malvern 及 Toorak Village
• Hawksburn
• Toorak
• Armadale
• Malvern

Mentone
• Mentone

Riversdale 至 Willison 及 Ashburton
• Riversdale
• Willison
• Ashburton

South Yarra 至 Windsor
• South Yarra
• Prahran
• Windsor

Springvale 至 Dandenong
• Springvale
• Noble Park
• Yarraman
• Dandenong

拟议规划管控措施

新的管控框架延续去年第一阶段的实施模式，主要包括：

• 核心区域：将引入建筑形态叠加控制（Built-Form Overlay，BFO）。在 BFO 范围内，如开发方案符合规定高度、退距、对公共空间的遮阴控制，以及（部分情况下）容积率要求，可通过“视为合规”路径加快审批，无需第三方复审。拟申请变更标准的方案将无法适用该路径。
• 覆盖范围区域：周边住宅用地将重新分区为住房选择与交通区（Housing Choice and Transport Zone，HCTZ），并划分为以下范围：

– 内圈覆盖范围（距火车站或电车站步行 5 分钟）：最高 4 层；面积超过 1,000 平方米且临街宽度不少于 20 米的地块可达 6 层。

– 外圈覆盖范围（距火车站或电车站步行 10 分钟）：最高 3 层；面积超过 1,000 平方米且临街宽度不少于 20 米的地块可达 4 层。

草案明确划定各活动中心的“核心”区域，在这些区域内设定 5 至 20 层不等的高度，并在覆盖范围边缘逐步递减。预计最具变革性的变化将集中在核心区域，同时尽量减少对周边地块的外部影响。

部分核心区域将适用全新管控措施，而包括 Elsternwick、Toorak、South Yarra、Prahran、Windsor 及 Dandenong 在内的若干中心，则将全部或部分沿用现有管控。不过，内圈及外圈覆盖范围框架仍拟在这些区域实施。

我们对草案的初步看法

我们已审阅全部 23 份草案，以下为初步观察：

• 变化幅度各异。核心区域最高可达 20 层，各中心根据现有背景条件呈现不同程度的转型。有些中心变化相对温和，另一些则将迎来更显著调整。
• 内圈覆盖范围带来显著住宅潜力。尤其在内环郊区，大面积内圈范围提供了真实的住宅增长机会。若通过整合地块达到 HCTZ 下“大地块”标准，当前分区为邻里住宅区或普通住宅区（通常为 2–3 层）的土地，或可提升至 6 层。
• 现有结构规划的适用性值得关注。在部分地方政府近期完成战略性规划工作的区域（如 Elsternwick 结构规划），草案高度全部或部分沿用当地既定标准，可能带来不协调结果。例如在 Elsternwick，核心区起始高度为 5 层，意味着内圈覆盖范围内的开发在某些情况下可能高于核心区允许高度。我们认为，有必要评估现有结构规划中的高度是否仍具适用性，以及核心区是否错失进一步提升容量的机会。
• 遗产叠加控制（Heritage Overlay，HO）问题尚未解决。草案未提出对现有叠加控制的调整。在东南内环及中环多个中心——包括 Hawksburn、Malvern、Armadale 及 Ormond——HCTZ 覆盖范围内相当比例土地受 HO 影响。此前公布的 Camberwell Junction 等中心亦存在类似情况。我们持续关注，在拟议高度下，覆盖范围内土地的实际可行开发程度。
• 需关注的图则边界问题。我们发现部分地图划定存在不规则情况。例如在 Mitcham，车站南侧紧邻入口（约 20 米内）的住宅用地被排除在内外圈覆盖范围之外，而位于主干道以南、距离超过 800 米的土地却被纳入。Bentleigh 亦出现部分住宅增长区土地未纳入覆盖范围的情况。虽然部分差异可能基于现有分区及叠加控制已被认为足以支持住房增长，但在某些位置，我们认为仍存在未被充分利用的机会。

下一步

第二阶段咨询现已开放，截止时间为 2026 年 3 月 22 日星期日 23:59。

如您在上述任何活动中心附近拥有或持有土地权益，现在正是评估拟议管控措施对您影响的关键时机，包括潜在机遇与可能限制。

我们已协助众多客户在活动中心计划及相关审批路径下成功取得规划许可。如需了解更多，请联系您在 Ratio 的现有联系人，或直接联系 Robbie McKenzie 或 Jack Lyons。