维州政府的活动中心计划又向前推进了一步。墨尔本 23 个第 2 阶段火车站和电车区域活动中心现已实施最终规划管控。
加上今年早些时候最终确定的 25 个第 1 阶段活动中心，该计划目前已覆盖 48 个活动中心，是维州政府更广泛住房规划的一部分，目标是到 2051 年增加约 30 万套住房。
第 2 阶段规划于 2026年7月22日最终确定，此前经过两轮公众参与。对于土地所有者和开发商而言，重点现在已经从审阅草案管控，转向了解最终变更将如何影响具体地块的开发潜力和可行性。
23 个第 2 阶段活动中心包括：
这些变更通过 Planning Scheme Amendment GC285（规划方案修订 GC285） 在 6 个地方政府区域内实施。
您可以在此查看维州政府发布的第 2 阶段最终规划及相关信息。
基本原则很明确 – 政府希望增加现有公共交通、商店、就业岗位和服务设施附近的住房供应。
总体而言，最高的开发强度集中在活动中心核心区域，并随着距离活动中心核心区越来越远，建筑规模逐步降低。
其中有两项规划管控尤其重要。
在这些区域内，具体开发机会会根据位置和地块特征而有所不同。例如，位于内圈范围、面积超过 1,000 平方米的地块，在符合相关规划要求的前提下，可能具备开发最高 6 层建筑的潜力。
需要特别注意的是，所标示的建筑高度并不意味着自动获得相应的开发权利。遗产保护管控(Heritage Overlay)、与周边地块的临界关系、场地条件以及其他规划要求仍需综合考虑。
今年早些时候，我们评论了全部 23 个第 2 阶段规划的草案（可通过此处查看此篇文章），认识到此次改革可能会大幅增加住房开发强度，同时也发现了遗产保护管控(Heritage Overlay)、现有地方规划管控以及具体地块划定所带来的潜在限制。
虽然总体框架与规划草案基本一致，但最终确定后，开发的确定性有所提高。土地所有者和开发商现在可以不再局限于草案框架，而是根据已经生效的规划管控，评估具体地块的开发机会和限制。
对于第 2 阶段而言，这些管控已经不再是草案。它们现已成为相关规划方案的一部分，并将指导未来的开发申请。
维州政府目前也已公布最终的内墨尔本火车站和电车区域，覆盖 Melbourne 和 Yarra 两个市的 Macaulay、Fitzroy and Collingwood、Richmond 以及 Alphington。至此，墨尔本全部 50 个火车站和电车区域的推广工作已经完成。预计内墨尔本区域将提供约 35,000 套新增住房的开发容量。更广泛的火车站和电车区域活动中心计划包括互动地图以及各活动中心的具体信息。
另一个变化也即将到来。维州政府正在为 48 个第 1 阶段和第 2 阶段活动中心提议新的基础设施缴费制度，目前计划从 2027年7月1日起适用于相关规划申请。
最终确定规划政策后，开发的确定性有所提高，但仅看概括性的建筑高度并不能全面反映开发潜力。不同物业的开发潜力可能存在显著差异，具体取决于地块面积和临街宽度、遗产保护管控（Heritage Overlay）、与周边地块的临界关系、出入口、公用设施以及其他地块特定要求。
对于土地所有者和开发商而言，现在正是了解具体地块在最终地图中的位置、适用哪些管控，以及这些管控可能如何影响开发潜力的好时机。
我们可以针对新的规划管控提供具体地块的规划尽职调查和咨询。我们的城市设计和可视化团队也可以测试不同的建筑形态方案，在推进设计之前了解潜在的建筑高度、退缩、建筑体量和界面关系。
对于较大型或较复杂的地块，我们的交通、景观设计和土木工程团队可以结合规划和设计方案，综合考虑出入口、基础设施、公共空间和公用设施等要求。
如果您的地块位于活动中心内，并希望了解这些变更对项目意味着什么，请通过 mail@ratio.com.au 联系我们的团队。
