要做煎蛋，总得先打几颗蛋。州政府的规划改革，正是必须“打破”的几颗蛋之一，目的是加快住房供应，满足未来 20 年维州预期人口增长的需求。
本周，州长 Jacinta Allan 和规划部长 Sonya Kilkenny 宣布拟议中的《1987 年规划与环境法（Planning and Environment Act 1987）》改革法案，并将在下周提交议会。外界反应不一。
此次改革旨在落实 Anna Cronin 于 2021 年在《将最佳实践变为常态——规划与建筑审批流程审查报告》中提出的部分建议。最大的变化，是引入三个规划申请类别，每类对应不同的评估路径：
第一类涵盖单户住宅和细分开发，目标在 10 天内审批完成。此类申请无需通知第三方，且不设第三方上诉权。
第二类包括联排住宅和低密度开发，评估时限为 30 天。此类申请仅在有限情况下需要通知，且无第三方上诉权。
第三类面向更复杂的申请，流程基本维持现行体系。
除此以外，还有一系列修正，包括规划方案修订流程的调整、现有许可延长期限的更明确评估要求，以及更严格的通知规定。
通知与上诉权的变化似乎引发了最大关注。然而，最近对第 54 条（VC292）和第 55 条（VC282）的修订，已引入“视为合规”评估机制，限制市议会对本地政策的考量，取消合规申请的第三方上诉权，并旨在加快三层以下单户与多户住宅的审批。未来拟议的 4 至 6 层中层建筑规范预计也会采用类似的“视为合规”机制。
这些变化的影响仍难以完全把握。规划与土地服务代理副秘书长 Colleen Peterson 在 LinkedIn 上表示，即便法案通过，改革的细则和配套文件仍需约两年的时间逐步推出，并将继续开展利益相关方参与。
改革是否必要？随着对规划改革的批评声不断，一个问题浮现：我们的体系是否真的需要彻底改革？在我看来，需要。Anna Cronin 也持相同观点。《规划与环境法》已有 38 年历史，虽然期间不断修补，但全面审查早已刻不容缓。“头痛医头”的修补已经不够了。
最近公布的修订是否完美？依我看，并不完美。能让所有人满意吗？当然不可能。交通与规划部承认修订并不完美，但强调改革势在必行。规划部长和相关部门也表示未来仍愿意继续调整优化。
开发商往往抱怨体系过于不确定、限制太多且审批太慢。反对者和市议会则认为体系允许太多变化、偏向开发商，而且《规划条例》和《规划与环境法》规定的 60 天评估时限，难以应付工作量和信息处理的复杂度。
这一系列规划改革旨在为住宅开发提供更高的确定性并改善决策时效，但规划系统只是解决住房危机的“其中一颗蛋”。有意思的是，自规划改革公布以来，行业出现了新的讨论：究竟是什么在阻碍住房供应？
新的观点认为，虽然规划流程改进受到一些人的欢迎，但以下因素才是妨碍新住房供应的主要障碍：
• 受疫情相关供应链与劳动力影响，建筑成本仍然极高。 • 政府及其大型基础设施项目推高了劳动力成本。 • 高利率和经济不确定性导致潜在买家犹豫。 • 通胀上升限制借贷能力。 • 各类税费：土地税上涨、意外增值税、印花税（全澳最高之一）、资本利得税、商品及服务税、公司税、雇佣税和都会规划征费。这些都会影响住房价格和项目可行性。
这些问题超出规划范畴，也不在我的专业范围，但毫无疑问，它们是我们必须继续“打破”的其他几颗蛋。即便规划改革做到极致，如果项目卖不出去、建设成本过高导致不可行，也无法真正增加住房供应。
随着改革推进，未来还会有更多信息释出。想掌握最新规划改革与行业观点？欢迎订阅 Ratio 的新闻通讯，获取更深入的分析与更新。
