维多利亚州政府今日正式公告《中高层建筑规范》，为4至6层建筑引入“视为合规”控制，并将于28天后生效。
《中高层建筑规范》基于“视为合规”标准，引入了一条新的规划审批路径。当方案满足这些标准时，将取消第三方上诉权，相关主管机构必须予以批准，无需在 VCAT（维州民事与行政仲裁庭）接受反对方复审。这标志着中等密度开发评估方式的重大转变。
该规范支持在适宜区域推进4至6层开发，使中等密度住房实现更一致、更高效的审批方式。通过明确建筑形态的要求，减少了对邻里特征及其他常见争议规划因素的模糊解释。
这在实践中意味着什么？
邻里特征趋于标准化
该规范通过引入可量化的建筑形态控制，减少对邻里特征主观判断的依赖。退界、场地覆盖率和树冠等要素均被清晰界定，使评估重点从解释转向是否符合标准。
这将提高确定性，但也改变了邻里特征的考量方式。方案不再逐案回应现状环境，而是依据一套统一标准进行评估，以引导未来的区域特征。
退界要求从协商转为明确规定
临街、侧向和后退界均设有明确的最低要求。例如，前退界默认为4.5米，侧向或后退界通常为4.5米；对于朝南界面则需更大退界。
这些控制减少了调整空间。因此，在前期阶段完成设计优化变得尤为关键，尤其是在场地受限或条件复杂的情况下。
第三方上诉权取决于是否合规
当方案满足所有“视为合规”标准时，将取消第三方上诉权，申请必须获批。
但如果未满足一项或多项标准，申请将转回基于裁量的评估路径。这意味着：
由此形成两条不同路径：一条是更快速、风险更低的审批路径；另一条则类似于现行体系的裁量审批路径。
这对开发商和土地所有者意味着什么
该框架的变化标志着对以往规划流程的转变——过去往往伴随较长审批周期、第三方上诉及不确定性。“视为合规”控制的引入，为开发商和土地所有者提供了更大的确定性，在满足既定标准的情况下，审批路径更加清晰。
《中高层建筑规范》将与即将实施的“活动中心（墨尔本规划术语）计划第一阶段第二期”相互配合，通过将土地重新分区为住房选择与交通区，释放更多地块的开发潜力。此前受制于裁量控制、上诉风险以及2至3层高度限制的地块，在符合规范要求及地块规模控制的前提下，如今更有可能开发至6层。
与《低层建筑规范》类似，新规更加重视从一开始就提交全面且高质量的申请材料。尽管审批路径更加明确，但方案仍需经过审慎设计，以确保完全符合相关标准。
我们如何提供支持
在 Ratio，我们协助客户解读《中高层建筑规范》，识别开发机会，并确保方案在符合新规划控制的同时，实现良好的商业与设计成果。
如您希望了解该规范对您的地块可能产生的影响，或探讨潜在开发机会，欢迎通过 mail@ratio.com.au 与我们联系。
