2025 年 2 月 25 日，维州政府宣布了针对联排别墅/低层公寓的“联排别墅和低层住宅”新规，也就是《VC267修正案》，该案于 2025 年 3 月 6 日对外公布，并于 2025 年 3 月 31 日生效。
修正案主要修改了各种分区（zone）中的住宅区规定，并彻底修改了现有的第 55 条，因为现有的第 55 条与联排别墅和公寓（不高于 3 层）有关，所以也被称为“联排别墅和低层住宅规范”。修正案还加入了新的第 57 条，针对 4 层住宅建筑，而本文的关注重点是第 55 条的变化。
修正案删除、修改和扩展了第 55 条的现有标准，总结如下（但不限于）：
我们推测，大多数 GRZ 场地内的花园面积要求（超过 650 平方米的地块为 35%）不会有机会让场地覆盖比例高至 65%。
大的变化主要是从第 55 条中删除对社区特征“定性”考量，今后将通过可衡量的视为符合标准来处理，这些标准涉及街道退缩线、建筑高度、侧面和后方退缩线、边界上的墙壁、场地覆盖率、通道、树冠覆盖率和屋前围栏。第 55 条经修改后，似乎所有“完全符合”标准的多住宅项目的申请，可以免除考量分区（zone）的社区特征（neighbourhood character）和规划方案等更广层面的因素。
为了更好地了解第 55 条新规定可能带来的结果和影响，Ratio Consultants 已对改革后的标准进行了一些初步的建筑形式测试。如下图所示，图表展示的是一个“理论”范围，该范围在 NRZ 和 GRZ 中都是允许的。这些图表是为了展示一个开发项目的总体规模、范围和体量，（在技术上）达到“视为符合标准”新框架的重要建筑形式指标，因此反过来，这个项目会从这项规划改革提供的“确定性”和更“简化”的流程中获益。
NRZ
NRZ Rescode Diagram by Ratio Consultants
GRZ
GRZ Rescode Diagram by Ratio
《VC267 修正案》为更大密度住房增长创造重要机会。很显然通过以上的建筑形式分析表明，这些建筑形式成果的规模、范围和体量，比墨尔本和维州边远城镇许多低层多住宅开发项目通常可实现的规模更大更密集。因此可以预料，未来将会在更多地区允许更大规模、更多样化地开发住宅，而且不论什么样的场地限制、社区特征、政策设置和/或当地政治影响，都应被视为合规。
我们了解到，即将进行的下一步修订是“删除”墨尔本许多分区的附表(schedule to the zone), 因为这些附表现比第55条有更严格的标准（比如要求更大私人开放空间，更严格的侧面和后面后退距离）。
修订的目的是为了各分区的附表(schedule to the zone)更为一致。附表将会保留可以修改与“街道后退距离”、“场地覆盖率”、“私人开放空间”和“前围栏高度”等标准，但仅限于在更大开发潜力的地方（例如更高的场地覆盖率或街道后退距离小于 6 米）。
新管控措施希望将规划审批的等待时间最多“缩短” 60%。这样的“缩短”将通过引入“视为合规”标准来实现。如果提案符合规范中的所有标准，则管控的目的是让市议会批准通过这些项目。
如果所在分区（zone）是唯一要求获得许可的条款（即没有其它覆盖（overlay）要求），而且提案符合第 55 条的所有新标准，则根据《规划和环境法》第 82 条，此类申请将不让第三方在VCAT有上诉权（即反对者上诉）。但是，此类申请仍要通知邻居，邻居可以根据当前情况向市议会提交意见/反对意见以供考虑。
这种情况的目的是，如果所有标准都满足，市议会必须授予许可。不会有授予许可的决定通知，因为反对者没有上诉权。
第 55 条被修订，考虑此类申请时，可以免于从更广的层面考量分区、规划政策框架和市政规划战略等因素，从而将考量范围限制在第 55 条的标准内。因此，如果申请符合标准，则会颁发许可。
不用考虑分区（zone）的目的和决策准则，这可能在一定程度上“削弱”住宅区的现有结构和层次（比如相比NRZ、GRZ 、RGZ），从而使不同分区(zone)允许的开发强度和住房类型/格式变得不那么明显。实际上，这可能会在更多地区提高住房密度，增加住房选择。
如果提案不符合一个或多个标准，修订的意图是将相关的考量限定在这些标准的目标和决策准则，以及比如规划政策框架（PPF ） 和城市规划战略（MPS ）等更广范围的政策（仅与这些标准相关）。它不会打开大门从更宽的范围去考量其它规划方案的考虑因素，也不会去考量一个满足适用标准的开发项目的各组成部分。在这种情况下，申请会按照通常的申请程序进行，并进行公示，反对者保留根据《规划和环境法》第 82 条提出上诉的权利。
此外还要明白一点，如果覆盖（overlay）管控适用，则仍需根据覆盖管控来评估申请。
尽管有此意图，但第 55 条计划要豁免的措辞可能被解释为，建议根据第 55 条提出的任何申请（无论是否符合标准或是否有覆盖管控适用）均无需根据分区、MPS、PPF 和第 65 条进行评估。
如果一个申请并未达标或有覆盖（overlay）管控适用（比如历史建筑覆盖(Heritage Overlay)或设计与开发覆盖(Design and Development Overlay)），在考量是否已实现适当的结果时，会限制 PPF 和 MPS 给予的重要指引。
过渡条款会适用于此类申请，任何在 2025 年 3 月 31 日之前提交的申请，无论新的还是现有的，会根据第 55 条之前的标准进行评估，任何新申请都将根据新规定进行评估。
维州交通及规划部（DTP ）的建议是，可以通过《规划和环境法》第50 或 57A 条修改现有申请，并享受新管控带来的好处。
这些管控规定，通过《规划和环境法》第 72 条对现有许可的修改必须根据旧规定进行评估。
总体而言，该修正案非常强调根据政府指令增加住房供应，注重可持续性、内部舒适性和景观美化。
社区特征的编纂将简化并最低程度考量建筑形式本身，包括开发的规模、体量和外观。这种方法的风险在于，似乎几乎没有或根本没有评估社区特征、场地环境和设计质量等重要事项的空间。尽管政府致力于推动住房增长，但建筑形式的质量、向公共领域和邻近立面的呈现形式，包括对场地环境的“机会和制约因素”的响应，都是规划政策框架的基本方面，不应在未经适当考虑的情况下被削弱或排除。
如果市场回暖，中等密度项目不可避免地开始加速建设，那么这种情况会如何演变，我们将拭目以待。是市场会选择在公共领域做正确的事情，还是降低建筑/材料的质量会成为常态？
显然，对促进此时新住房供应有帮助的改革是受欢迎的，但正如每个人都承认，改革规划系统只能解决住房危机的一小部分。之前的第 55 条规定以前并未阻挡开发的步伐，问题是这些变化是否有助于鼓励和促进新住房建设，这还有待观察，虽然我们怀疑还有其它因素在起作用，比如利率、建筑成本和税收等，但这些都是更为紧迫的障碍，因此我们仍将拭目以待。
开发项目可能会有一些审批时间优势（如果确实能够达到所有标准），而且对于希望绕开第 82 条反对者向 VCAT 上诉的开发商来说，还额外增加确定性。
达到第 55 条的所有标准可能不是一个现实的提议，这取决于现场情况以及在高建筑成本/税收的环境下实现可行项目的愿望。增加场地覆盖率和减少前退距离的好处，只有在从分区中取消强制性花园区域规定或考虑放宽花园区域定义（可能把车道排除出花园区，允许卧室在下层的反向生活房屋结构）时才会实现。
就如何理解和应用（并最佳利用）这些新管控措施给予建议，Ratio 是最适合不过。我们可以提供详细的低层建筑规范评估，可用在向市议会提交的申请附件中。
如果您现有或计划的住宅项目与新管控措施相关，请通过 mail@ratio.com.au 与我们联系，探讨我们可以怎样为此给予建议。
