因为高利率、建筑成本和劳动力短缺，我们很难摆脱我们行业所面临的挑战，不陷进困境中。我们许多传统意义上从事住宅开发的客户目前在不断寻求新机会。
作为一名受过培训的城市规划师，我在 Ratio 的其中一个职能就是展望未来，这也是我成为首席执行官后我喜欢的职责之一。我对生活持乐观态度，这有助我发掘开发领域中的机会，并带领Ratio为客户提供最好的意见，在这个特别复杂的时代引领他们在房地产行业中前行。
让我印象深刻的领域有以下几个，因为这些领域为我们的客户带来了重要的开发机会。根据市场情报和Ratio的专业知识，这些领域为开发行业提供机遇，而市场也正在等待调整时机，让住宅开发再次变得吸引。
养老院和退休住宅
虽然本质上是住宅，但我们不能低估老龄化人口对特殊住房不断增长的需求。把人口增长、预期寿命延长、人口老龄化等因素综合一起，就意味着无论是退休住宅、养老院还是住宅村等老年群体的住房需求逐年大幅增长。
20年后，澳大利亚85岁以上的人口数量将是现在的四倍，相当于 166 万人，再加上预期寿命从 82 岁增至 90 岁，他们将需要相当于 600 万年的护理时间。 这些数字并没有撒谎，展示了老龄化人口对特殊要求住房的潜在需求，特别是随着消费者在情感上逐渐偏向低维护、度假村式的退休住宅。我知道我一定会在适当的时候也过上类似的生活！
现在到了2024年，老年护理行业的价值将接近300亿澳元。供应商有极大的机会扩大市场份额，新供应商也有极大的机会进入市场。 未来20年还将有120万人进入85岁以上市场，开发机会十分可观。
现在维州的规划改革允许所有住宅区可开发不高于 16 米的老年护理设施，包括第 53.17 条认可老年护理设施的规模和建筑形式可与周围建筑（通常是住宅区）有所不同。由于邻里住宅区（NRZ）和普通住宅区（GRZ）的开发通常限制在 8 米和 9 米以下，这些政策有机会让以上两种区域实现更高的效益来建造高质量的老年护理设施。
维州老年护理及退休生活规划方面的顶级专家、规划董事 兼CEO William Bromhead对此表示赞同：“对老年护理和退休住宅的需求从未像现在这样大，其关键是选址，还有确保设计是经过深思熟虑的，可以顺利地解决规划环境的问题，同时满足一所设施良好运作、发挥功能的需求。”
学生住宿
几十年来，国际学生一直是澳大利亚高等教育项目的支柱。 澳大利亚的高等教育行业在为澳大利亚经济作出贡献方面发挥着主导作用，而中国历来是海外学生最大的来源国。 上一财年，中国为澳大利亚教育出口收入贡献了87亿澳元，同时印度也作出了极大的贡献，同期创收59亿澳元。
从实际数字来看，去年有567505名国际学生在澳大利亚留学，比上一年增加了20万，侧面反映疫情后的繁荣。 澳大利亚强大的大学排名、毗邻亚洲的地理位置以及学生生活质量都是建立我们作为高等教育首选地声誉的关键因素。
对维州来说，因为有墨尔本大学和莫纳什大学等知名院校，墨尔本仍然是国际学生的焦点。澳大利亚联邦教育部确认，截至 2024 年 1 月，有 16.57万名学生在维州学习，去年维州的学生住房市场价值 为29 亿澳元。悉尼和布里斯班的学生住房需求也很强劲，分别有 22.2万和 8.1万名学生。
因此，我们在学生住房市场看到巨大的机会也就不足为奇了，这不仅在维州，还包括澳大利亚东海岸。 国际学生对租房的需求是住房供应/负担能力面临的其中一个困境。 建造更多专门设计的学生宿舍不仅有助于为其它家庭腾出更多日常住房，而且还可以提供更适合学生需求的住宿。在社区层面，学生住宿有助于为国际学生创造更强的群体氛围和归属感，其优势也不容小觑。
我们的规划董事Simon Martin在学生住宿开发方面拥有丰富的经验，他对自解除新冠限制以来维州地区重新审批规划申请以及国际学生回澳人数大幅增加感到鼓舞：“优质的学生专用住宅 (PBSA) 正在重新成为一个重要的机会领域，尤其是在靠近高等院校和人口活动中心的地方。”这些区位优势得到了我们的交通董事Brett Young的支持，他也证实了最近在大幅减少学生宿舍停车需求方面取得了多项成功，而且大家对加入共享交通选择的兴趣越来越大，比如汽车共享、电动汽车充电功能以及终途设施（即自行车存放点）。
由于学生住宿的需求强劲，我们不断看到越来越多的人认识到这种住宿方式的特殊需求，即没太多的停车需求、房间面积小、公共空间充足、靠近高等教育机构和人口活动中心。
托儿服务
虽然都在谈论澳大利亚新居民的住房需求，但大家很容易忽视了对托儿服务日益增长的需求。在整个东海岸，Ratio 正在与新南威尔士州和昆士兰州以及维多利亚州的开发商合作，为不同地点、不同情况的多所托儿服务中心获得审批。
虽然澳大利亚人口自然增长只是托儿服务需求不断增长的其中一个次要原因，托儿服务传统劳动力队伍增加、托儿服务基金发生变化，还有三四岁儿童入托需求增加，是建造需求增加的重要因素。 尽管澳大利亚各地有 140 万儿童在上托儿所，我们仍然看到各州对新中心的强劲需求。
三分之一的澳洲人生活在“托儿沙漠”中，“托儿沙漠”就是儿童的数量与可接收托儿位置的比例高于或等于3:1 。 即使在墨尔本，像凯西（Casey）、卡迪尼亚（Cardinia）、丹德农（Dandenong）、弗兰克斯顿（Frankston）和 金斯顿（ Kingston ）这些郊区也有超过 30% 的人口生活在托儿沙漠中。
悉尼的托儿服务需求更为严峻，许多地方政府辖区50%以上的人口生活在托儿沙漠中。 利物浦（Liverpool）、班克斯敦（Bankstown）、坎贝尔敦（Campbelltown）等郊区，甚至蓝山（Blue Mountains）、伊拉瓦拉（Illawarra）和凯马（Kiama）等偏远地区，60-80% 的人口无法获得合适的托儿服务。
我们的规划经理Edelene Loke 与我们的几家主要开发商客户跨州合作，协作获得维州和新州托儿服务规划的审批。Edelene与我们布里斯班办事处的负责人Nicholas Condoleon一样，发现“地方政府和社区对托儿服务的态度仍然存在很大差异。”提供托儿服务的重要性是不容置疑，但是往往过分强调保护住宅特色，规划过程就会变得很有挑战性。”
我个人曾使用过托儿服务，在我的职业生涯中，我也为数十个托儿服务的案子提供过专家建议。我认为对托儿服务的需求没有减少，澳大利亚仍然是一个欢迎移民的国家，对托儿服务的需求将会强劲且持续，而地理位置是需求的关键因素。
结论
人生的三个关键阶段也代表了目前开发行业的三个重要机会领域：养老、学生生活和育儿。 事实上，更好地供给老年护理社区和学生宿舍也有助于解决住房负担能力/供应难题。 开发业有机会真正地为解决方案作出贡献，同时支撑着澳大利亚经济的发展。
Ratio 可以很好地帮助您应对交通、规划、景观美化、垃圾管理和城市设计等方面的一切机会和问题，请随时联系我本人或您在 Ratio 的主要联系人，获取更多信息。
