过去两年，发展促进计划显著扩展，如今已成为行业关注的焦点，被视为传统市政规划许可路径之外的重要替代方案。

我们回顾该计划的发展历程，总结经验教训，分享通过该路径取得的项目成果，并展望未来方向。

发展促进计划（Development Facilitation Program，DFP）于2023年《维州住房声明》发布后扩大实施。该计划旨在为符合条件的项目提供“加快审批的规划路径和促进服务，推动维州经济投资，保障就业岗位，并为居民创造住房”。符合条件的申请可直接提交给规划部长审批，而无需通过常规市政流程。

根据DFP条款，规划部长作为责任审批机构，可豁免或调整规划方案中的强制性要求，包括最高建筑高度、退界距离及花园面积标准。部分申请材料要求及第 2 类条件性要求亦可获得减免。

尽管根据DFP作出的决定不可向VCAT（维州民事与行政仲裁庭）上诉，但仍须履行公众公告及转介程序。确定性与透明度之间的平衡，是该路径日益受到关注的重要原因。

DFP 路径

自2023年通过规划方案修订 VC242 扩展以来，DFP已发展为三条独立路径：第 53.22条（重大经济发展）、第 53.23 条（含可负担住房的重大住宅开发）及第 53.25 条（卓越设计快速通道）。

第 53.22 条——重大经济发展

第 53.22 条为带来显著经济价值及公共利益的开发项目提供快速审批路径。申请可依据三类资格标准审议。

• 第 1 类适用于条款列明的特定用途，并设有最低开发成本门槛——大墨尔本地区为 1,000万澳元，维州区域地区为 500万澳元。申请须提交可行性资料，证明项目具备实施条件。

• 第 2 类同样须符合特定用途要求，但不适用条件性要求，包括成本门槛。项目须由州政府或公共机构实施、代表其实施，或由州政府、联邦政府或公共机构出资，或位于王室土地。

• 第 3 类为裁量性最强的路径。项目须包含至少一项指定用途且不适用条件性要求。申请人须证明该项目对维州具有足够重要性，以获得部长批准。评估将依据条款目的、开发成本及与规划政策的一致性进行。

第 53.23 条——含可负担住房的重大住宅开发

第 53.23 条为包含可负担住房组成部分的重大住宅开发提供快速审批路径。可负担住房可按住宅总数比例（通常为 10%）提供，或按开发总成本比例（通常为 3%）提供现金出资，并通过第173条协议予以保障。适用三类资格标准：

• 第1类要求住宅开发成本在大墨尔本地区不少于 5,000万澳元，或大墨尔本以外地区不少于 1,500万澳元，并须由合资格造价师核实。

• 第 2 类适用于由维州政府或公共机构实施、代表其实施或与其合作的住宅开发。由州政府、联邦政府或公共机构出资，或位于王室土地的项目亦符合条件。

• 第 3 类为未达到第1类财务门槛，但在设计、可持续性及创新方面表现卓越，并提供可负担住房贡献的住宅项目提供路径。

第 53.25 条——卓越设计快速通道

卓越设计快速通道（Great Design Fast Track，GDFT）由 DFP 与维州政府建筑师办公室（Office of the Victorian Government Architect，OVGA）共同管理。GDFT 允许在多个分区内提升开发指标（不同分区提升幅度不同），并可调整强制性控制标准。

一般而言，适用项目需包含不少于 8 套住宅，建筑高度为 2 至 8 层，并在全国住宅能源评级体系（NatHERS）方面达到卓越标准。项目须在申请前取得 OVGA 书面确认，证明符合相关要求及设计原则，方可被认定为“卓越设计”。

DFP 还提供个案管理服务，以及新近公布的“战略地块解锁”路径，适用于需进行规划方案修订的项目。

DFP 项目成果

我们已通过 DFP 路径取得多项规划许可批准，越来越多项目顺利推进。

Hotham Airport——第 53.22 条（第 2 类）

我们为Grollo Group提供规划、城市设计及交通服务，成功获得Hotham Airport关键岗位员工住宿项目的批准。该项目旨在缓解高山地区，尤其滑雪季期间的住宿短缺问题。

获批项目包括一系列“宿舍式建筑”，共提供 648 个床位，以满足滑雪旺季需求，并在夏季山火风险期间降低入住率。

我们的团队应对了复杂的选址设计、山火规划及动植物保护挑战，并与交通与规划部（DTP）及能源、环境与气候行动部（DEECA）建立协作机制，获得政府支持。该项目依据“团体住宿”土地用途及区域员工住宿基金的州政府资助，取得第 53.22 条第 2 类资格。

691-693 Burke Road, Camberwell——第 53.23 条（第 1 类）

我们通过第 53.23 条为 Camberwell Junction 一项 14 层混合用途开发取得规划许可。该项目为活动中心内获批的最高建筑，高出裁量性高度限制 16 米，树立了设计与规模的新标杆。

项目包括三层地下室、首层零售及餐饮空间、两层商业办公空间，以及三至十四层共 57 套公寓。

该申请符合第 53.23 条第 1 类资格，住宅部分超过 5,000万澳元门槛，开发商提供现金形式的可负担住房出资。

712-716 High Street, Thornbury——第 53.23 条（第 3 类）

通过裁量性更高的第 3 类路径，我们为 Antipodean Land Developments 取得由 Austin Maynard Architects 设计的 7 层混合用途项目规划许可。项目包括首层住宅、商业/零售/餐饮空间及住宅公寓。

虽然未达到 5,000万澳元的第 1 类门槛，但凭借卓越设计、可负担住房出资，以及对可持续性、宜居性和建筑品质的强调，成功获得第 3 类资格。

经验总结与未来展望

随着发展促进计划持续为符合条件的项目提供重要路径，我们总结相关经验，并思考其对未来项目及维州规划体系的意义。

该路径的关键优势在于取消第三方上诉权及 VCAT 复审程序所带来的确定性。这大幅减少了常规市政流程中申请人面临的后期不确定性。在传统路径下，争议事项往往升级至市政会议或 VCAT，带来显著的时间与成本压力。

我们的经验表明，DFP 模式要求在项目前期投入更多工作，包括尽早开展技术评估，并全面组织顾问团队，在资格确认前与 DFP 充分沟通。虽然进入该路径需较高的前期投入，包括准备完整的顾问报告体系，但这一投入取代了传统上与上诉、政治风险及后期设计变更相关的不确定性。

随着路径不断完善及更多许可发出，我们预计对于裁量性较高的路径（如第 53.23 条第 3 类）的资格标准将更加明确。712-716 High Street, Thornbury 等项目为所需设计卓越程度提供了参考标杆。

如您希望进一步了解发展促进计划，或考虑该路径是否适用于您的项目，我们可为您提供专业指导及定制建议。欢迎通过 mail@ratio.com.au 与我们联系。