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Better Apartments

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Better Apartments - What are the key changes?

Date

23.3.21

Discipline

Planning

Better Apartments – What are the key changes?

Better Apartments – What are the key changes?

自从 Ratio 最近发表文章讨论《2021 年维多利亚州公寓设计指南》的“预览”,澳大利亚规划研究所 (PIA) 与 环境、土地、水资源及规划部(DELWP) 举办了一次简报会,提供了与这份计划指南相关的更多细节。《公寓设计指南》是对现有《更好的公寓设计标准(Better Apartment Design Standards ,通常称为 BADS)的一份更新。

DELWP 表示,这些更新内容将在在规划方案中大概公示两个月,公示期间可能使用包含在当前或已批准提案中的过渡性条款。

以下的这些重要主题和最新规定是该流程的一部分,包括:

  • 提供私人和公共空间
  • 风的影响
  • 外部材料

私人还是公共空间

更新的内容希望重新将公寓开放空间的重点从之前的私人开放空间(阳台等)调整到更加强调公共开放空间。所有超过 10 套住宅( 40 套以下)的公寓开发项目都需要有公共开放空间。如果风力条件会导致外部阳台不安全,现在可用自然地面水平40米以上的阳台作为额外的内部空间。

房地产咨询公司 Yelland Co 的 Craig Yelland 说; “遗憾的是,政府没有认识到很大比例的公寓居民(包括我自己)选择住在较小的公寓楼(我家的公寓楼有 20 套公寓),是因为他们想避开有公共区域和业主委员会费用高昂的建筑楼。”

这些更新内容还试图让我们调整考虑这些开放空间的方式。公共开放空间的室外景观面积至少为 30 平方米,深层土壤和种植箱土壤要求的变化将使公共开放空间成为树木覆盖率更高的区域。

公共开放空间的建议比例是所有超过 10 套住宅的开发项目的基本要求为 30 平方米,超过12 套住宅以上的,额外每套住宅项目的基本要求为 2.5 平方米。即一个 有13 套住宅开发项目需要提供 32.5 平方米的公共开放空间。

对阳台的要求也会更新,更新是为了考虑阳台的方向,并让日光更好地穿过公寓窗户。

其它更新

其它重要的更新涉及:

  • 风的影响
  • 外墙和材料

新的“风影响目标”是为了确保开发项目不会在地块内外产生不可接受的风影响。风影响评估是大型公寓开发的常见要求,但新目标将需要对所有跟公寓开发有关的风影响进行评估,大多数规划者没有能力充分评估这一点。一份已经发布的《规划实践说明( Planning Practice Note,PPN93)草案可帮助规划者实现这一目标,但看来所有涉及 BADS 评估的公寓开发项目都需要进行风影响评估。

新的“外墙和材料目标”与“街道、通道和项目服务目标”一起配合更新。这些更新都旨在改善街道开发的整合和呈现。我们注意到,这些更新的内容看来让大多数公寓开发申请中已做的评估更加正式。

改善舒适度与成本

众所周知,住房负担能力是维州的一个重要问题,州政府正试图通过广受好评的《大型住房建设计划(Big Housing Build Program)》来解决这个问题。我们认为,《2021 年维多利亚公寓设计指南》为了增加舒适度可能会导致中小型公寓楼的成本更高。

虽然我们明确地赞成舒适性更高是新住宅开发的关键,但我们感兴趣的是,在为这些变化作准备时,是否已充分考虑到这些要求的增加成本。例如根据当前的 BADS,一栋拥有 39 套住宅的公寓楼不需要有公共开放空间,而根据计划更新后的 BADS,一栋 30 套住宅的公寓楼将需要提供 75 平方米的公共开放空间,其中树木覆盖面积的景观不少于30 平方米。这将导致中型公寓开发的收益降低,因此未来购买公寓包括物业管理费等成本会增加。

更加注重保留树木覆盖、提供公共空间都是值得称赞的,但是如果不允许增加额外的高度,这些目标可能会导致公寓的成本更高。

Yelland先生还说:“另一个项目的论点是开发商只需为开发地块支付更少的费用。但大多数的地块都有剩余的土地用途(例如房屋或商店)。如果投资者希望地块就按原来的开发,开发商给不了比投资者多的钱,那么就不会有开发发生。供应下降,价格上涨。

Ratio 欢迎利益相关者与我们讨论,如何在不增加维州已经很明显的住房负担能力问题的情况下,实践改善舒适性的最佳成果。